Si vous achetez un appartement ou une maison en France, vous entendrez probablement parler de « compromis de vente » et de « promesse de vente ». Dans le langage courant, on utilise parfois ces expressions comme si elles désignaient la même chose. Pourtant, juridiquement, la différence est importante.
Commençons par le compromis de vente.
Son principe peut se résumer par une célèbre formule du Code civil : « la promesse de vente vaut vente ». Dans un compromis, le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acheteur s’engage à l’acheter. Les deux parties sont donc engagées réciproquement, sous réserve des conditions prévues dans le contrat.
Prenons un exemple.
Vous signez un compromis pour acheter un appartement 300 000 euros. Le vendeur ne peut normalement plus décider, quelques jours plus tard, qu’il préfère finalement conserver son logement. De votre côté, vous ne pouvez pas non plus simplement renoncer à l’achat une fois vos droits légaux expirés.
Il existe cependant plusieurs protections pour l’acheteur.
Lorsqu’il s’agit d'un logement et que l’acheteur est un particulier, celui-ci dispose notamment d’un délai légal de rétractation de dix jours. Le compromis contient aussi généralement des conditions suspensives. Par exemple, si l’achat doit être financé par un crédit et que la condition correspondante est prévue, le refus du prêt peut permettre à l’acheteur de ne pas poursuivre la transaction.
La promesse unilatérale de vente fonctionne différemment.
Cette fois, c’est principalement le vendeur qui s’engage. Il promet de vendre son bien à une personne déterminée, à un prix déterminé, pendant une certaine durée.
L’acheteur, appelé bénéficiaire, dispose alors d’une option.
Pendant le délai prévu, il peut décider d’acheter le logement : on dit qu’il « lève l’option ». Mais il peut également décider de ne pas acheter.
En contrepartie de cette liberté, la promesse prévoit souvent une indemnité d’immobilisation, fréquemment fixée autour de 5 à 10 % du prix. Si l’acheteur renonce en dehors des situations lui permettant de récupérer cette somme, il peut la perdre.
Retenez donc une distinction très simple.
Avec le compromis, vendeur et acheteur s’engagent l’un envers l’autre.
Avec la promesse unilatérale, le vendeur s’engage à vendre tandis que l’acheteur conserve, pendant un certain temps, le choix d’acheter ou non.
Dans les deux cas, l’avant-contrat constitue une étape essentielle de la transaction. Il fixe notamment le prix, décrit le bien et précise les conditions de la vente avant la signature définitive chez le notaire.
Autrement dit, compromis et promesse peuvent conduire exactement au même endroit : l’achat du logement.
Mais juridiquement, ils n’empruntent pas tout à fait le même chemin.
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