Alquilar tu vivienda de forma tradicional en España genera obligaciones fiscales claras, pero también importantes oportunidades de ahorro gracias a reducciones y gastos deducibles que pueden bajar tu carga impositiva hasta un 90% en casos favorables. Los ingresos por alquiler se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, tributando por el beneficio neto (ingresos menos gastos) y aplicando reducciones específicas reguladas por la Ley 12/2023 de Vivienda y actualizaciones del IRPF 2025. Es obligatorio declarar si los ingresos superan los gastos o si cobras más de 1.000€ anuales, usando el modelo 100 en Renta WEB de la Agencia Tributaria.
Los gastos deducibles son tu primera línea de defensa fiscal: IBI, comunidad de propietarios, seguros, intereses de hipoteca (no amortización), reparaciones menores, suministros si los pagas tú, amortización del 3% del coste de adquisición (excluyendo suelo) y honorarios de gestorías o agencias inmobiliarias. Por ejemplo, con un alquiler de 800€/mes (9.600€ anuales) y 2.500€ en gastos, el rendimiento neto sería 7.100€ antes de reducciones. Guarda todas las facturas justificadas, ya que Hacienda puede requerirlas en inspecciones.
La estrella son las reducciones sobre el rendimiento neto positivo: el 50% general para alquileres de vivienda habitual (sin límite de renta hasta 2025 en muchos casos); 60% si has rehabilitado la vivienda en los últimos 2 años con obras que mejoren eficiencia energética; 70% para alquileres a menores de 35 años o entidades públicas en zonas tensionadas; y hasta 90% si reduces la renta más del 5% respecto al contrato anterior en municipios declarados de mercado tensionado (como Madrid, Barcelona o Valencia). En zonas no tensionadas, la reducción estándar del 50% sigue vigente, pero verifica el catálogo oficial de la AEAT para tu municipio.
Ejemplos prácticos ilustran el impacto: para 600€/mes (7.200€ anuales), con 1.500€ gastos (neto 5.700€) y reducción 50%, tributas por 2.850€. Con IRPF medio del 24%, pagarías unos 684€ anuales (9,5% efectivo de ingresos brutos). Si aplicas 90% en zona tensionada, el neto tributable baja a 570€, con impuesto de solo 137€ (1,9% efectivo). Para 900€/mes (10.800€), gastos 2.000€ (neto 8.800€), 50% reducción = 4.400€ tributables (impuesto ~1.056€ o 9,8%). Con 90%, solo 880€ tributables (211€ impuesto, 2% efectivo). Estas simulaciones asumen tramos IRPF 2025 (19% hasta 13.000€, 24% hasta 21.000€).
Otros impuestos clave: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no aplica en alquileres tradicionales (salvo garantías en metálico >2 mensualidades), pero sí el depósito de fianza en el órgano autonómico (obligatorio para deducciones en muchas CCAA). No hay IVA (21%) porque es arrendamiento de vivienda habitual; si incluyes garaje o trastero, podría tributar al 10% o 21%. Plusvalía municipal (IIVTNU) solo en transmisiones, no alquileres. Para no residentes, IRNR al 19-24% con retención del 19% vía modelo 210 trimestral.
Autonomías añaden matices: Cataluña exige fianza depositada para reducciones; Andalucía ofrece hasta 15% extra para jóvenes; Madrid bonifica rehabilitaciones. Si vives de alquiler y alquilas otra propiedad, puedes deducir tu propio alquiler si el contrato es anterior a 2015 (10,05% estatal + autonómico). Errores comunes: no declarar extras como fianzas no devueltas, olvidar amortizaciones o ignorar zonas tensionadas. Plazos: declaración renta 2025 (ejercicio 2024) del 2 abril al 1 julio 2026.
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