Bienvenidos al podcast de información inmobiliaria de Arrendax. Comprar en Estados Unidos genera obligaciones fiscales complejas para extranjeros. Ignorarlas cuesta miles de dólares anuales en sanciones o retenciones innecesarias. Hoy desglosamos todos los impuestos reales que afectan tu inversión americana. Paso a paso. Para que planifiques correctamente desde el día uno.
Primero. Impuesto compra estatal o Transfer Tax. Varía del cero punto uno al dos por ciento del precio. Florida aplica cero punto siete por ciento hasta marzo dos mil veintiséis. Texas rebaja al cero punto cinco por ciento condados rurales. Nueva York carga dos punto cero cinco por ciento Manhattan. Incluye siempre en tu presupuesto cierre.
Segundo. Impuesto propiedad anual. Entre cero punto cinco y dos por ciento del valor tasado. Florida media uno punto uno cuatro por ciento. Texas uno punto ocho por ciento. California cero punto siete por ciento por ley Prop trece. Nueva Jersey dos punto cinco por ciento máximo país. Págalo semestral o trimestral. Retraso genera intereses diarios más embargo posible.
Tercero. FIRPTA o Foreign Investment in Real Property Tax Act. Retención federal obligatoria del quince por ciento sobre precio venta total. No sobre ganancia real. Ejemplo: compras cien mil dólares. Vendes ciento cincuenta mil dólares. Retienen veintidós mil quinientos dólares aunque tu beneficio fuera solo diez mil dólares. Recuperas exceso en declaración anual.
Cuarto. Impuesto renta federal sobre ganancias venta. Tramos del quince al veinte por ciento según beneficio total. Más tres punto ocho por ciento Net Investment Income Tax si ingresos altos. Declaración formulario seis treinta vía ITIN. Plazo treinta días tras venta.
Quinto. Impuesto renta alquileres. Alquileres brutos menos gastos deducibles tributan al treinta por ciento federal directo. Sin deducciones escalonadas como residentes. Deduce hipoteca intereses, impuestos propiedad, seguros, mantenimiento, amortización dos punto cinco por ciento anual. Declaración anual formulario seis treinta.
Sexto. ITIN obligatorio. Individual Taxpayer Identification Number sustituye Social Security Number. Solicítalo gratis Internal Revenue Service con pasaporte original. Tardas seis a ocho semanas. Sin ITIN no firmas escrituras ni declaras impuestos.
Estados específicos gravosos. California añade doce punto tres por ciento estatal sobre ganancias. Nueva York trece punto cinco por ciento sobre alquileres. Incluye siempre asesor fiscal americano desde día uno.
Estructuras fiscales inteligentes. LLC elimina FIRPTA withholding si cumples formulario W seis slash quince. Passthrough entity distribuye ganancias directamente a socios extranjeros. Evita doble imposición España Estados Unidos vía tratado fiscal bilateral.
Deducciones estrella. Amortización veintisiete punto cinco años vivienda residencial. Reformas integrales cien por ciento primer año. Muebles electrodomésticos cinco años lineal. Impuestos propiedad pagados. Intereses hipoteca deducibles al cien por ciento.
Errores fatales. No solicitar ITIN antes de oferta. Olvidar FIRPTA en presupuestos venta. Declarar solo alquileres sin deducciones. Pagar impuestos propiedad tarde. No usar LLC para carteras múltiples.
Casos reales. Español compra duplex Orlando doscientos mil dólares. Declara alquileres cuarenta mil dólares menos veinticinco mil dólares gastos. Paga cuatro mil quinientos dólares federales. Vende tres años después doscientos ochenta mil dólares. Retiene cuarenta y dos mil dólares FIRPTA. Recupera veintiocho mil dólares tras declaración. Neto beneficio limpio.
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