Alquilar habitaciones en tu vivienda habitual genera rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, con la ventaja clave de la reducción del 50% confirmada por la Dirección General de Tributos en la consulta V0412-25. Esta bonificación aplica sobre el rendimiento neto positivo siempre que cada habitación sea la vivienda habitual y permanente del inquilino, regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos como uso residencial. Se excluyen alquileres turísticos o de temporada, que tributan como actividad económica con posible IVA. No requiere alta censal ni IVA si no hay servicios hoteleros.
Gastos deducibles prorrateados por superficie alquilada: IBI, comunidad, suministros compartidos, reparaciones en zonas alquiladas, seguros y amortización del 3% sobre coste de adquisición excluyendo suelo. Ejemplo: tres habitaciones a 350 euros mensuales suman 12.600 euros anuales; gastos prorrateados 3.000 euros dejan neto de 9.600 euros. Reducción 50% da 4.800 euros tributables; con IRPF al 24% el impuesto es 1.152 euros, apenas el 9,1% efectivo sobre brutos. Guarda contratos individuales y facturas para justificar ante inspecciones.
Declara en la Renta modelo 100, apartado rendimientos capital inmobiliario: ingresa brutos por habitación, resta gastos prorrateados y aplica reducción si pruebas vivienda habitual con empadronamiento de inquilinos. Si convives en la vivienda, prorratea gastos por metros cuadrados alquilados versus uso propio. Autonomías suman bonificaciones: hasta 70% para jóvenes en zonas tensionadas o 60% por rehabilitaciones energéticas; Cataluña y Madrid incentivan eficiencia. No residentes usan IRNR 19-24% modelo 210 anual. Deposita fianza por habitación en el órgano autonómico.
Simulaciones: dos habitaciones a 300 euros mensuales dan 7.200 euros anuales; gastos 1.800 euros, neto 5.400 euros, 50% reducción a 2.700 euros tributables, IRPF 19% son 513 euros de impuesto, el 7,1% efectivo. Cuatro habitaciones a 400 euros suman 19.200 euros; gastos 5.000 euros, neto 14.200 euros, 50% a 7.100 euros, IRPF 24% da 1.704 euros, 8,9% efectivo. Carga baja del 7-10% con yields netos del 6-8%. Evita errores como no prorratear, contratos sin LAU o subdeclarar; multas del 50-150% de la cuota.
Optimiza con contratos claros, empadronamiento y asesor fiscal. Si superas dos habitaciones full-time podría reclasificarse, pero la DGT avala el alquiler individual como capital inmobiliario.
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