Contratos de arras y precontratos: claves, riesgos y requisitos para asegurar tu compra o venta

El contrato de arras es el documento clave que reserva la compraventa de una vivienda, asegurando el compromiso de las partes antes de acudir a notaría. Su función: fijar condiciones esenciales como el precio, la señal, plazo máximo y consecuencias en caso de desistimiento. Hay tres tipos de arras según el Código Civil: confirmatorias, que dan seguridad de cumplimiento; penitenciales, que permiten el desistimiento con penalización; y penales, que añaden indemnización si alguna parte incumple.

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Todo contrato de arras debe incluir datos de comprador y vendedor con nombre, apellidos y DNI, descripción exacta del inmueble —dirección, referencia catastral, cargas o gravámenes—, así como precio total y forma de pago. Es fundamental especificar el importe entregado como señal (habitualmente el 10% del precio) y si se descontará del total al firmar escritura.

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El tipo de arras determina las consecuencias legales: en las penitenciales, si el comprador desiste pierde la señal; si es el vendedor, debe devolver el doble. Hay que fijar plazos claros para la firma ante notario y detallar la distribución de gastos (notaría, impuestos), la documentación que el vendedor aportará (certificado energético, IBI al día, estatutos comunidad) y consecuencias si hay cargas pendientes. Aunque no es obligatorio, se recomienda firmarlo ante notario para seguridad jurídica y evitar conflictos. En el caso de matrimonios o parejas, ambas partes deben firmar para quedar ligadas a la operación.

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Es conveniente añadir cláusulas suspensivas: si no se concede hipoteca al comprador, si aparecen defectos urbanísticos o litigios, el contrato queda sin efecto y el comprador recupera la señal. Un contrato bien redactado aporta tranquilidad y minimiza riesgos habituales como perder la señal o litigios eternos.

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El próximo episodio de Arrendax profundizará en errores frecuentes en contratos de arras y cómo evitarlos para proteger tu inversión.

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