Alquilar tu vivienda de forma turística genera un régimen fiscal específico en España, distinto al alquiler tradicional, con obligaciones más complejas pero también mayores deducciones que pueden reducir significativamente tu carga impositiva. Los ingresos se declaran como rendimientos de actividades económicas en el IRPF para residentes, tributando progresivamente del 19% al 47% según tramos sobre el neto (ingresos menos gastos). No residentes aplican IRNR al 24% (19% UE) vía modelo 210 trimestral sobre brutos. El IVA marca la diferencia: exento si solo cedes la vivienda sin servicios adicionales, pero al 10% reducido si incluyes limpieza, sábanas o recepción, y obligatoriamente al 21% para estancias inferiores a 30 noches a partir de 2028 según Directiva UE, independientemente de servicios.
Gastos deducibles son amplios y clave para optimizar: suministros completos (luz, agua, WiFi), limpiezas profesionales, reparaciones/mantenimiento, seguros multirriesgo, amortización mobiliario (10% anual), marketing en portales (Airbnb, Booking), comisiones plataformas (15-20%), IBI, comunidad e incluso vehículos dedicados con justificación. Ejemplo práctico: piso facturando 24.000€ anuales (2.000€/mes neto plataformas), gastos 12.000€ (suministros 3.000€, limpieza 4.000€, mantenimiento 2.000€, amortización 2.000€, marketing 1.000€), neto 12.000€. IRPF al 24% tramo medio: 2.880€ impuesto (12% efectivo bruto). Alta censal obligatoria (modelo 036/037, epígrafe IAE 861.1) y facturación electrónicamente.
IVA en detalle: trimestral modelo 303 (plazos 20 enero, abril, julio, octubre), resumen 390 anual. Plataformas retienen IRPF no residentes (7-21%) y declaran modelo 179. Si IVA 10%, repercutido 2.400€ anuales, deduces soportado (ej. reformas 21% deducible). Multas: 300€-30.000€ no declarar; hasta 600.000€ fraude. Autonomías exigen licencias (VUT Cataluña, VTAR Andalucía), fianzas ITP 1-2%, tasa turística Baleares/Canarias (2-4€/noche). Zonas tensionadas limitan nuevas licencias y topes precios.
Simulación realista: 1.500€/mes bruto (18.000€ anual), gastos 9.000€ (neto 9.000€), IRPF 24% = 2.160€ (12% efectivo). IVA 10%: 1.800€ repercutido, 900€ neto. Total fiscal ~13%. Ocupación 70% pero precios 2-3x tradicional compensa yields 8-12%. Si >2 viviendas o >80.000€ facturación, alta empresario (autónomos ~300€/mes deducible). Deducción 30% gastos fijos si cierras 3+ meses.
Errores comunes: olvidar IAE, no repercutir IVA procedente, subdeclarar vía plataformas, modelo 347 proveedores >3.005€. Optimiza con software (Lodgify), servicios mínimos para IVA 10%, ventanilla única UE. Carga neta efectiva 15-20% bien gestionada, superior tradicional pero rentable. CCAA bonifican eficiencia energética.
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