Bienvenidos al podcast de información inmobiliaria de Arrendax. Comprar una vivienda en Estados Unidos como extranjero es completamente posible y legal. No existe restricción federal para ciudadanos no residentes. Pero cada estado tiene normativas específicas. Y ciertos impuestos federales aplican desde el año pasado. Hoy desglosamos los requisitos reales paso a paso. Para que evites sorpresas y operes con total seguridad.
Paso uno. Elige tu estado con criterio. Florida lidera para europeos con el veinticinco por ciento de compras extranjeras. Seguida de California, Texas y Arizona. Miami Beach concentra el cuarenta por ciento de transacciones internacionales. Pero evita Nueva York y Nueva Jersey. Que aplican impuestos adicionales del cinco al diez por ciento sobre compra.
Paso dos. Obtén tu número ITIN si no tienes Social Security Number. Es el fiscal equivalente para no residentes. Solicítalo gratis a Internal Revenue Service con pasaporte original y formulario W-seis. Tardan seis semanas. Es obligatorio para firmar escrituras y declarar impuestos anuales.
Paso tres. Documentación imprescindible. Pasaporte válido. Prueba de fondos: extractos bancarios últimos tres meses o carta banco confirmando liquidez. ITIN aprobado. Poder notarial si no viajas en persona. Seguro título propiedad que cubra defectos legales del inmueble. Crucial para extranjeros.
Paso cuatro. Estructura legal inteligente. La LLC es la opción más usada por españoles. Protege tu patrimonio personal. Facilita gestión fiscal. Y evita FIRPTA. Que retiene el quince por ciento de ganancias en venta para no residentes. Constituye LLC en Delaware o Wyoming por quinientos dólares. Tardas una semana.
Paso cinco. Impuestos que debes conocer. No hay impuesto compra federal. Pero estados aplican entre cero punto uno y dos por ciento. Florida rebaja al cero punto siete por ciento hasta marzo dos mil veintiséis. Propiedad anual de uno a dos por ciento valor tasado. Impuesto renta sobre ganancias venta al quince a veinte por ciento. Declaración anual formulario seis treinta.
Paso seis. Financiación posible pero cara. Bancos americanos prestan hasta setenta por ciento valor tasado a extranjeros. Pero diferenciales tres puntos sobre tasa prime. Y exige veinte por ciento entrada mínima. Más seguro título y reservas seis meses gastos. Cash sigue siendo el noventa por ciento de compras internacionales.
Paso siete. Proceso compra idéntico al americano. Oferta escrita vía agente. Inspección técnica obligatoria quinientos dólares. Negociación precio hasta firma escrow. Closing en treinta a sesenta días. Firma ante notario público. Escritura registrada inmediatamente.
Oportunidades dos mil veintiséis. Florida Atlantic coast sube doce por ciento anual por jubilados europeos. Texas ciudades medias crecen quince por ciento por relocalización empresas. Arizona Phoenix metro area ve demanda familiar internacional estable. Evita zonas saturadas como South Beach.
Riesgos reales. Huracanes Florida requieren seguros especiales dos mil dólares anuales. Tasación climática desde dos mil veintiséis penaliza zonas inundables hasta treinta por ciento. Regulaciones locales contra compras especulativas en beachfront properties.
Ventajas imbatibles. Dolar fuerte multiplica euros invertidos. Rentabilidad alquiler vacacional del ocho al doce por ciento en Florida. Golden Visa alternativa vía EB cinco visa inversor con ochocientos mil dólares mínimo.
Casos reales. Español compra condo Miami doscientos cincuenta mil dólares dos mil veinticinco. Alquila Airbnb ochenta dólares noche ocupación setenta por ciento. Ingresos netos veinticuatro mil dólares anuales. Plusvalía doce por ciento año siguiente.
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